מניתוח  דו"ח התחלות הבניה שמפרסם הלמ"ס מידי רבעון עולה נתון מעניין לפיו בשנת 2017 הפכה דירת 5 חדרים לדירה הכי נבנית בשוק. 

שכונת גרין פארק. צילום הדמייה: גינדי החזקות

כ 37.91% מסך התחלות הבניה בארץ היו של דירת 5 חדרים  יותר פופולארית מדירת 4 חדרים שהייתה עד אז הכי פופולארית בשוק. המגמה  ממשיכה גם ב 2018 כ 37.33% מסך התחלות הבניה בארץ היו של דירות 5 חדרים ורק 33.32% של דירות 4 חדרים.

גם באזור השרון מרבית הבנייה בשנים האחרונות היא בניה של דירות גדולות 4 ו 5 חדרים. תושב עולה לרשות לא מעט כסף, הרבה יותר ממה שמיסי הארנונה מחזירים לה עליו ולכן גם הרשויות מעדיפות דירות גדולות שמשמעותן , דמי ארנונה יקרים יותר.

נתוני בדיקת עו"ד בריח– ניתוח רשות המיסים

צילום: מסך

עו"ד נדב בריח, בעלים של חברת שיווק הנדל"ן "בי נדל"ן"  ניתח את נתוני רשות המיסים , בדק  את הפערים בין דירות 4 ל 5 חדרים בערי השרון ומצא כי הפערים בין דירות 4 ו 5 חדרים בהוד השרון דומים לפערי מרכז כפר סבא  23% ובשכונת גרין פארק עומדים על 16.5%.

פער המחירים הממוצע בין נווה זמר למרכז הוד השרון הוא כ 350 אלף שקלים. כאשר המחיר הממוצע לדירות בהוד השרון עומד על כ 2.4 מיליון שקלים לדירה ואילו בשכונת גרין פארק המחיר הממוצע לדירה עומד על כ 2.75 מיליון שקלים

לדברי עו"ד נדב בריח, בעלים של חברת "בי נדל"ן" : "הפערים בין מחירי דירות 4 ו 5 חדרים הן פועל יוצא של פערים בין היצע לביקוש. לצורך העניין לא רק אילו דירות נקנות יותר 4 או 5 חדרים אלא גם מה המצב בעיר מבחינת אוכלוסייה- וותיקה או חדשה וגם היכן מתבצעת הבניה בפועל, במרכז העיר או בשכונות חדשות.

עו"ד נדב בריח. צילום: לירון אלוני

הקהלים של דירות 4 חדרים הם לרוב צעירים ו/או משקיעים אשר קבלת החלטות שלהם נובעת מהפונקציה של המחיר בעיקר.  דירות 5 חדרים קורצות בעיקר למשפרי דיור שהם אוכלוסייה שעושה את הבחירות שלה לא רק לפי מחיר אלא גם לפי מיקום .

כמו כן יש לזכור כי מחירי דירות בפרויקטים הם מאוד דינאמיים. מחירים שהיו בתחילת בנייתה של שכונה חדשה יכולים להשתנות על פי רמות הביקושים והמאפיינים של הקהל המגיע למשרדי המכירות. 

בשכונות חדשות רואים בבירור כי בתחילת הדרך הביקושים הם לדירות הקטנות בעיקר ובהתאם הפער לא גדול במחיר בין דירות 4 חד' ל – 5  חד' . אולם, בהמשך, עם התבססות השכונות ואכלוסן - נוצרים ביקושים משמעותיים יותר מצד משפרי הדיור במקום שרכשו בתחילת הדרך דירות קטנות וכעת מעוניינים לשפר דיור ולעבור לדירות גדולות יותר של 5 ובהתאם, בשלב זה גדל משמעותית הפער במחיר בין דירות קטנות לדירות גדולות. לנתון זה מצטרפת העובדה כי חלק גדול מהתכניות (תב"ע) החדשות מאפשרות היום זכויות בניה גדולות יותר מאשר בעבר דבר המשפיע על תמהיל הדירות שנבנות ומהווה פקטור משמעותי בתמהיל הבניה החדשה".